17년 이후 외국인 취득 아파트 23,167채, 거래금액 7조 6,726억 원

투기성 보유 외국인 취득·보유·양도 전 과정 철저한 세무검증

한국 국세청은 주택임대소득 등의 탈루 혐의가 있는 외국인 다주택 보유자 42명에 대해 세무조사에 착수했다고 3일 밝혔다

최근 수도권을 중심으로 주택시장이 과열되고 있는 가운데, 외국인 들의 국내 아파트 취득 건수도 증가하고 있는 것으로 파악되었다. ‘’17년∼’20년 5월까지 23,219명의 외국인이 국내 아파트 23,167채(거래금액 7조 6,726억 원)를 취득하였으며, 특히 금년에는 거래건수와 거래금액 모두 전년 동기 대비 증가했다.

금년 1월∼5월에 외국인이 국내 아파트를 3,514건(거래금액 총 1조 2,539억 원) 취득하여 전년 동기(2,768건, 8,407억 원) 대비 건수 26.9%(746건), 금액 49.1%(4,132억 원) 증가했다. 연도별 취득건수도 (’17)5,308→(’18)6,974→(’19)7,371→(’20.5월말)3,514로 꾸준히 증가한 것으로 나타났다.

국가, 지역별로는 중국인(13,573건), 미국인(4,282건)이 가장 많았으며 이후 캐나다, 대만, 호주, 일본 순이었다.

아파트 취득 지역으로는 서울이 4,473건, 거래금액 기준 3조 2,725억 원으로 가장 큰 비중을 차지했다. 다음으로는 경기도가 10,093건(거래금액 2조 7,483억 원), 인천시가 2,674건(거래금액 6,254억 원)순으로 수도권이 대부분이었다.

특히 서울 강남3구의 경우, 취득건수는 강남구 517건, 서초구 391건, 송파구 244건이고, 취득금액은 각각 6,678억 원, 4,392억 원, 2,406억 원으로 나타났다.

이 중 두 채 이상의 아파트를 취득한 외국인은 1,036명(2주택 866명, 3주택 105명, 4주택 이상 65명)으로 이들이 취득한 아파트는 총 2,467채이며, 이중에는 42채(취득금액 67억 원)를 취득한 외국인(최다 취득자)도 있었다.

외국인 소유주의 아파트 실거주 여부를 확인해 본 결과, 전체 취득 아파트 23,167건 중 소유주가 한 번도 거주하지 않은 아파트가 7,569건(32.7%)에 이르렀다.

국세청은 외국인이 실제 거주하지 않는 국내 아파트를 여러 채 취득·보유하고 있는 것은 투기성 수요라 의심된다며 주택임대소득 등의 탈루 혐의가 있는 외국인 다주택 보유자 등 42명에 대해 세무조사에 착수했다.

외국인이 국내 아파트를 취득·보유·양도하는 경우에도 내국인과 동일하게 납세의무를 부담하여야 한다.

이번 조사를 통해 조사대상자의 임대소득 탈루는 물론, 취득자금 출처, 양도했을 경우에는 양도소득 탈루 혐의 등에 대해서도 철저하게 검증할 예정이다.

아울러, 외국인이 실거주 목적이 아닌 투기 목적으로 국내 아파트를 보유한 경우에 대해서는, 조세조약 등에 따라 해당자의 거주지국 국세청(과세당국)에 관련 내용을 정보교환(exchange of information) 형태로 통보할 계획이다.

실거주 이외의 목적으로 외국의 부동산을 취득·보유 시, 거주지국 과세당국의 관리체계에서 벗어나 있는 경우가 많기 때문에 해외부동산을 이용한 소득은닉·신고의무 위반과 같은 역외탈세 혐의에 대해 해당국에서 세무조사 등 적절한 조치를 취할 것이라 기대한다고 전했다.

(정보교환 활용사례) 2019년, 내국인이 몰래 보유 중이던 외국소재 주택 양도(39억원 상당) 내용을 해당국 과세당국에서 대한민국 국세청에 통보. 이를 토대로 세무조사를 실시 하여 부동산 양도소득세, 취득자금에 대한 증여세 15억원을 추징한 바 있음.

앞으로도 국세청은 외국자본에 의한 부동산(아파트) 가격 상승 우려를 선제적으로 차단하고, 투기성 보유로 의심되는 경우에는 취득·보유·양도 전 과정에 걸쳐 철저한 세무검증을 실시한다..

(사례1)

미국인이 수도권 및 충청권 소형 아파트 42채를 보유·임대 하면서 임대소득을 과소 신고한 혐의

□ 주요 탈루 혐의

 ○미국 국적의 외국인 A(40대)는 ’18년부터 수도권과 충청권 지역의 소형 아파트 42채(67억 원 상당)를 갭투자 방식을 통해 집중 취득하였음.

  - A가 보유한 아파트 중 일부는 주택임대업 등록을 하지 않아 임대소득을 과소 신고한 혐의

  - 또한, A는 아파트 수십 채를 취득할 만큼 한국 내 소득이 많거나 재산을 보유하고 있지 않았으며, 취득 당시 외국으로부터 외환 수취액도 없는 등 아파트 취득 자금출처가 불분명함.

□ 조사 방향

 ○주택임대소득 과소신고 혐의 및 부동산 취득자금 출처 등에 대해 정밀 검증, 해당국 과세당국에 자료 통보

(사례2)

유학목적으로 입국한 중국인이 전국에 8채의 아파트 취득, 고액 전·월세로 임대하였으나 신고누락

□ 주요 탈루 혐의

 ○외국인 B(30대)는 유학목적으로 입국하여 학업(한국어 어학과정)을 마친 후 국내에서 취업하여 수도권에 거주 중인 중국인으로,

  -최근 서울 소재 고가 아파트 및 경기, 인천, 부산 등 전국 여러 곳에서 아파트 8채를 취득하고, 이중 7채를 전·월세로 임대하였으나 임대수입을 신고 누락한 혐의

  - 또한, 여러 채의 아파트를 단기간에 취득할 만큼 한국 내 소득이 많거나 재산을 보유하고 있지 않았으며, 본국으로부터 수억 원 가량의 외환수취액은 있었으나 아파트 취득자금에는 부족

□ 조사 방향

 ○주택임대소득 누락 혐의 및 아파트 취득자금 출처 등에 대해 정밀 검증, 해당국 과세당국에 자료 통보

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